網友：這兩天看抖音視頻，有一個關於房地產的觀點引起了我的注意。
大概是這樣的，曾經住建部的副部長說了個事情，目前有很多二線、三線城市核心區域的老破小，已經有很多投資人開始買入，簡單裝修，再租出去，租金回報率已經超過2%，遠高於現在銀行的定期存款。這個副部長說的觀點，就是目前房價已經到底，大家可以買進了。
線下和朋友討論過這個事情，我的邏輯是房子是有壽命的，老破小已經沒有多少壽命了，租金回報完全不能覆蓋房子折舊，2%的租金回報計算折舊後實際是虧損的，並不是房價見底的證據。朋友則認爲二三線城市的核心區域會增值，房子雖然會折舊，未來拆遷整治，這部分錢是會回來的，因此買老破小投資也算是保守投資的一種，可以作爲房價見底的一個參考。
大家怎麼看？
forcode：人口萎縮的大背景下，如果沒有大水漫灌拉動房價上漲，2%的租金收益率毫無吸引力，靠近醫院、配套完善的核心區域或許不會虧錢，但城郊偏遠地段、配套不完善、入住率低的小區，就算很新，也妥妥的陷阱，人口減少時期，因爲入住率低收不齊物業費，物業必然虧損跑路，電梯壞了沒人修、垃圾沒人清理、各種隱患，到時候是沒人租也沒人接盤買，就是一個不斷消耗現金流的負資產（物業費、維修基金、遲早要徵收的房產稅等）……
淨資產超過一定閾值（比如1000萬），千萬別去投資房產，靠投資性房產收租，特別囉嗦，換租很麻煩，浪費精力時間，經濟形勢不好還有空置損失，得不償失……
網友：抖音上各種探荒村的。以前那些村很多人的。很多小區也會這樣的。
網友：考慮到完全自動駕駛技術普及，是不是影響沒那麼大，郊區可能吸引力會增加。
forcode：生活還得看配套，尤其深度老齡化之後，靠近醫院的電梯房是剛需，老破小沒電梯的，三天兩頭這裏壞那裏壞、漏水、下水道堵塞，有條件的都不會喜歡去租住。我現在居住選擇，如果不能樸樸送生鮮到家、美團外賣到家，我會覺得極不方便，郊區偏遠地段，這些都是硬傷……
如果放開買地自建房，我可以按自己意願搞塊地種菜養雞，我或許願意70歲之前住個十幾年。
1950-1953第一個人口高峯和1963-1975年第二個人口高峯出生的幾億人，未來二三十年都會陸續去世，騰出幾千萬、上億套住房，根本沒有那麼多新生兒來填滿這麼多老舊破房，未來20年的大趨勢就是住房總量過剩，只有少量結構性的供不應求……
網友：說的沒錯。岳父母在縣城的老房子20多年了，瓷磚開裂翹起、插座老化、牆面脫皮、淋浴水壓低，住慣了新房子去住幾天這種老房子真的難受。
前段時間讓他們賣了一套高位買入的縣城毛坯房，腰斬價出的[捂臉]。其實我也建議他們賣掉現在住的老房子，買一套小戶型電梯新房，未來還能住20年。
網友：新房、配套和丈母孃結婚剛需、美好生活改善大平層、不孝有三無後爲大一樣，都是船銷講師鼻祖發明的格言。新房20年後都是老破舊，即使所謂普通中產能每十年就換新房？過去20年上漲階段看似可行，但下跌階段就和股市下行做波段一樣，咋做咋死。靠近醫院，普通人得病必須30-60分鐘內搶救這類病的概率多大？爲了這個概率死守省城直轄市醫院旁犧牲其它工作生活享受機會？那和現在僞中產傾家蕩產移民、留學、不出門不開車啥差別？
forcode：你去讀一讀《負動產時代》，想法就不一樣了……這是日本發生過的事情……我相信中國大概率也會重演……
年紀大了，不是說你心臟病或腦梗發作才需要緊急去醫院，40-50歲以後，血脂血糖尿酸血壓高了後，需要長期服藥、定期檢查化驗，40歲以下，可能一年都去不了一兩次醫院，我最近一年查尿酸、血脂，基本上一兩個月去一次醫院，到了六七十歲，去醫院頻次會更高，你住在山頂別墅，下次山還要盤山路繞半小時；住在郊區，還要過隧道，萬一隧道事故或修路或上下班高峯期堵車，還要排隊，非常不便……
網友：是這樣， 我每個月至少兩次醫院 ，就是開藥。以前無法想象自己會這樣。
網友：從來沒想過買房收租。只有丈母孃那些女人覺得有租有才有優越感。
網友：城郊區域，入住率不足，鬼屋、空屋，未來是常態。
核心區域，以目前的眼光來看，好像有一點抄底價值，3~5年後看不清。
個人看法，未來的3~5年都是化債期，化債期內買進不動產，流動性極差，不是一個好的選擇，持有現金或流動性好的股票、債券，纔是最好的選擇。
forcode：有投資能力的，根本沒必要買，機會成本太高，股市裏源源不斷的投資機會，每年總會有一兩次跌到你心動的打折價。
真要居住，完全可以去租，目前對租房者是很友好的時期，房子總量過剩，而且，沿海地區打工人羣在迴流中西部老家附近省會，導致沿海一二線城市未來大部分移民人口都是負增長，總量過剩的背景下，住房去庫存就是讓地方國企收儲這些爛尾樓，搞成長租公寓、公租房等，過度滿足越來越少的年輕人、外地人的租房需求，長期壓制房租上漲潛力，這使得投資買房收租是個很沒吸引力的事情……
福州去租一個聯排別墅，150-200平米左右的，地段還算可以，外賣和樸樸可以送到家，裝修差的6000-8000，裝修好的8000以上……比花三四百萬買這棟別墅划算多了……
網友：別說偏遠地方。很多中小城市市中心的老破小已經岀現沒人住、租不掉的情況
forcode：確實，縣城最核心地段的破舊老房，幾十個租客看完都不租，租金再低也不租，太破舊了……現在人生活水平提高了，沒那麼能喫苦……
網友：不空置也很麻煩。欠租的，各種維修更換，暗地裏分租的……太操心了。即使能穩定出租很多年，一旦要換租客又會面臨一個很糾結的決定：不重新裝修吧，房子狀態不好租不出價；重新整一下又要搭進去不少成本和大量精力。這麼拉長時間一算，基本沒什麼收益。以前房價房租漲不覺得，一跌就很不划算了。
網友：房子以後可能真的就是住的，有錢的買高端，沒錢的買低檔，買完了，都會貶值，消耗。用不着買幾套囤着投資
網友：今年生了娃，還沒有買房，兩年前媳婦想買，被我勸下來了，看過的基本所有盤，只用現金對比房子都是20%的超額。
現在媳婦開始說以後上學的事情，要買房了，然後我查了一下最新的小學入學數據，北京海淀人才集體戶，今年只要租房就能上最好的上地或者中關村學區了，這個數據我再跟蹤五年到孩子上學，目前看孩子越來越少，總體對租房上學偏利好的。
一直沒買房，其實不算是我一直看空房產。是北京的剛需房子，居住質量太差了，來北京上學前在老家住的小別墅，只賣毛坯現在也值三五百萬，雖然價格只能抵北京的老破小，但居住體驗是拉滿的，這讓我看北京千萬以下的房子，心理落差很大，說到底在北京也是賺快錢，可能會失業，缺少安定的感覺。如果把預算拉到1500是我現在的極限，這就變成帖子說的機會成本的事情了，還得盡力持續說服家人。這麼說下來，讓億萬身家的大佬們買千萬的房子吧，也算一種轉移支付
網友：f大，蘇北4線市城郊，拆遷房，目前無房產證。出租金比大概可以到5--6個點了，值得投資呢？以前租金比差不多4-5個點，但是這兩年租金掉了百分之30，但是房價掉了更多，快一半了，現在租售比更高一點5--7了，值得投麼？感覺房價已經很低了，沒有下降的空間了，20萬左右一套，但是如果經濟轉好，工廠效益轉好，租金也許還有可能上升。主要附近光伏廠多，最近二年光伏太難了
forcode：這種小戶型我覺得，空置換租客太頻繁。小戶型意味着只適合那種單身漢，或者是談戀愛還沒生孩子那種小夫妻，一旦生了孩子，那麼小面積就不夠住，就得換地方。所以租不長久，需要頻繁的換租客。換租客，中間的空檔就會有空置。所以它看起來有5~7個點的租售比。但是你把空置的損失算進去之後，還有這個消耗的時間精力算進去之後，未必那麼划算。這取決於每個人的機會成本吧。對我來說一點吸引力都沒有，我不喜歡這麼囉嗦的事情，我用來投資，年化收益率比這高得多，所以我完全沒有興趣。