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江臾
出品 | 騰訊新聞 穀雨工作 室
2025
年
1
月的一天，圓子下班回到家，像往常一樣打開找房
App
，卻發現自
己的賬號被封了。
過去一個多月，她幾乎每天刷到凌晨，對感興趣的房源逐個詢問樓層、租金和底價，一天要問幾十套。系統判定她
“
行爲異常
”
。申訴解封后，她繼續看房。那段時間，她發動了成都二環內幾乎所有的大中介幫她找房，目標是價格在
30-40
萬、租售比大於
5%
的
“
老破小
”
。
“
那個時候我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。
”
只要符合她要求的房子，她下了班就去看，看了沒有硬傷就直接定，甚至有的房沒看過就決定買下。憑着這樣的果斷，從去年春節到今年初，她總共買下了
8
套老破小，一共花費了
330
萬，其中有貸款
220
萬。
這一選擇在當下顯得反常。全國房地產市場仍在盤整，多數購房者選擇觀望，而她卻在短時間內密集出手。
“
我也很理解一些人說我是在抄底，或者賭樓市的未來……
好聽點這叫投資，不好聽就叫投機。
”
但對於圓子來說，這並不是衝動的決定，她仔細算過賬，製作了一張詳細的老破小租售比表，
40
萬左右的房子只要能以
1500+
的價格租出，租售比滿足
4.5%
，就能覆蓋月供，如果考慮翻新的裝修成本，那麼租售比要到
5%
左右。
目前，她這八套房子，每個月需要還銀行大約 14000 ，租金則在 21000 左右 。收入不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能給她穩定帶來接近 10% 的 複利收益率 ，她算過，三十年內是保險收益的三倍。
圓子在社交媒體分享購房戰績，來自圓子小紅書@小圓子
圓子的故事很大程度上代表了一個普通人在時代中的不安與焦慮。
40
出頭的她現在在成都一家公司做後勤，在此之前，她曾做過
7
年的家庭主婦，孩子兩三歲時，她曾想過重新進入職場，但由於家人都有穩定的工作，沒有人能幫她帶孩子，進入職場也比想象中困難，她感到自己一下子變成了家庭中最不能產生價值的人，有過自我懷疑，“我有非常大的焦慮感，最後還是妥協了，因爲家裏人說我當下創造的價值不如其他人高。當時很自卑。”
她後來折騰過各種副業，做美食博主，找兼職，做導遊……目前在成都一家公司做後勤，這幾年她明顯感受到“學歷貶值”，公司上半年的一些職位還只能收到大專生的簡歷，下半年招聘一發出去，郵箱瞬間湧入各種高學歷簡歷，有一些是碩士學歷，她和一個本科畢業於一所
211
大學的小夥子聊過，對方說已經找了好幾個月的工作，但都沒有下文。
身爲兩個孩子的媽媽，圓子想，自己的孩子未來可能也遇到同樣的找工作難的這些問題。這也是她進行老破小投資的一個重要原因，她想着如果孩子沒有能力參與更加激烈的競爭，這些房子至少能給他們穩定的收入，如果孩子發展順利，房子就變成養老金，減輕他們的壓力，“我兩個孩子，一個成績屬於中等偏上，一個就真的不太愛學習，我就希望從母親的角度能夠爲他們着想。”
以下是她的講述：
看都沒看，直接買下
2024
年政策鬆動，我把手上的一套房子賣了。那是一幾年我在成都一環邊十幾萬撿漏了一套等拆的老破小，拿在手上十幾年遲遲沒有拆遷動靜，政策一開放我就選擇賣掉了，賣了
63
萬。
63
萬到手之後，我其實沒想好接下來具體投資什麼，就想着先去銀行存一下。我發現利息從二點幾降到一點幾，收益並不高。買保險算下來收益要在二三十年後才比較可觀。
這時，我突然想起賣房的那個中介說，成都來了好多溫州炒房團，在批量收房。我聽了就跑去問是哪些樓盤，發現一兩個月內，有些小區成交了一二十套。我很震驚，就問他們爲什麼買？中介說，因爲
“
租金可以抵月供，還可以賺錢
”
。
我是成都本地人，外公外婆這一輩來到成都，就落腳在一環路火車北站、人民北路那一帶。我們家一直有出租的經驗，自建房時期，我們就會在房子周邊進行一些
“
搭建”，租給來成都市場做生意和打工的外地人。比如一樓花園就給建成兩個房子，頂樓再搭建幾個房間，這邊方言叫做
“
偏偏
”
，以前很常見，現在不允許了。
我就開始專門看那種四五十萬的小房子，開始算賬，一套四五十萬的小房子，租金
1500-2000
，銀行貸款利率
3.0%
。
一整個月，我把成都板塊都捋了一遍，去線下踩樓盤，瞭解租客羣體與市場價，綜合考慮收益和風險點，最後得出的結論是：只要鎖定成都二環內的房子，租售比達到 5% 以上，這事就能幹。
看房時的拍攝，圖源圓子小紅書@小圓子
我一直是一個執行力比較強的人，別人拖拉幹一天的活，我經常集中精力半天干完，就是那種想着剩下半天趕緊去耍的那種成都人性格。於是，我從
2025
年
1
月開始看房，我當時加了成都二環以內幾乎所有的大中介，告訴他們我要這個房子，最後實際篩選下來，看了大概有一二十套。
2
月份就定下來六套。
那時我想的是，平時要上班，時間緊，又剛好快過年，想趁着節前撿點漏，所以買得比較急。因爲我預判了
25
年春節後，三月份開始成都房價肯定又要漲。
那時候我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。
只要符合我可能當天下班就直接過去看，看了就定。我所有的房子都是看一眼有沒有硬傷，沒有硬傷看一眼就直接定下。我甚至有一個房子連看都沒有看，我就直接買了。因爲我非常清楚這個地段它到底值什麼價，能租多少錢。所以看不看房也都無所謂了。
我最開始買的這六套都是小戶型，每套總價 30-40 多萬，首付 5-8 萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當於只付了首付、稅費和中介費就拿下了，總共花了差不多五六十萬。所有房子我都只付了 15% 的首付，最大化了貸款政策，相當於拿銀行的錢在賺錢。
圓子分享自己出租房子的收益，來自 圓子 小紅書@小圓子
買二手房的過程中會很容易遇到一些坑，但整體上我還是比較順利，除了第五套房子，差點沒買成，讓我非常氣憤。
當時有個小中介給我推了個房源，掛牌價
48
萬。我去看了覺得很不錯，也想砍砍價。我直接跟那個小中介攤牌：
“
這房子
45
萬我能接受。你往
45
萬去談，只要成交，在佣金之外，你每幫我砍下一萬，我額外再給你
5000
塊辛苦費。
”
我很捨得中介費，於是中介也很賣力，幾天後真的幫我砍到了
42
萬。我正高興呢，沒想到另外一箇中介發現了想截胡。他偷偷帶着自己的客戶去看房，編造底價是
45
萬，他想自己喫下那三萬塊的差價，再分一萬給我原先的中介，兩個中介合夥把這單生意搶過去。
我知道這事之後，火氣蹭得一下上來，直接坐車殺過去了，和他們大吵了一架，鬥智鬥勇。最後我威脅他們，如果你們真搶這個房子，我就直接曝光你們的行爲。他知道這種暗箱操作最怕見光，害怕了，就沒再和我搶。
最後 42 萬成交，首付是 6 萬多，需要交 1 % 的個稅和 3 % 的契稅，中介費在一萬五，裝修整體花了 4 萬多，加在一起差不多十幾萬，現在租金是 2600 塊，月供是 1400 ，資金整體回報率在 8-9% 。
圓子分享自己的選房思路，來自圓子小紅書@小圓子
爲什麼我必須搶？因爲成都貝殼平臺上有
30
多萬套掛牌出售的房源，但真正值得投資的一個月可能只有那麼十幾二十套，每個月可能也就篩選出這麼多，其實是非常小衆的。因爲我的要求很嚴格，租售比必須達到
5%
以上，才能保證資金安全。
現在看來，這些房子買得還不錯。在全國房產市場下跌的情況下，唯獨成都，而且是成都的老破小，在
2024-2025
年這個階段，每平米漲了大概
1000-3000
元。我買的每套基本都有五到十萬的漲幅。
本來，賣了一套房換來了六套房，每個月還給我帶來了
接近
18000
元的租金，我已經挺滿意的。結果去年
10
月底，我在幫粉絲看房時，刷到一套玉林的房子，上架七分鐘就被我直接定了。房子雖然比較簡陋，
77
平總價
68.5
萬，一平米
8800
元。
我去簽約的時候和房東姐姐聊得很愉快，雖然我拿三米大刀狠砍價，但她還是願意便宜點給我，並把我當妹妹一樣聊家常，簽完我倆還有點依依不捨。這套房子已經是有點喫力了，我把我的年終獎都算進去的。
11 月底的那天，成都天氣很好，我上午辦完過戶手續，下午就在巷子裏找了家茶館坐下了。隔壁桌的老爺爺在讀報紙，幾個年輕人在吐槽工作。我就曬着初冬的暖陽，喝茉莉花茶。心裏想着，買了多套老破小，每個月雖然帶來的額外收入不多，但確實讓我的生活多了一些從容。
圓子看房時的拍攝，來自圓子小紅書@小圓子
你幫我們也選兩套唄
我很理解一些人說我在抄底或者賭樓市的未來，說實話，好聽點這叫投資，不好聽就叫投機。
我確實是在一個我認爲比較小衆的賽道里做這件事。
說不好聽點，這叫賭，說好聽點，這叫我很相信，無論是中國，還是成都的未來。
我是堅定不移地認爲未來會越來越好的。
其實我已經不算動手早的，我後來做老破小的交流羣，才發現很多人早在
2008
年，就開始做這種房產投資了，擁有十幾、上百套的大有人在。
2008
年，成都樓市曾經陷入過一個低谷，每個四川人應該都對地震有很深刻的記憶。那時傳言
2008
年之前的房子都有裂痕，其實都是謠言。當時就有很多人說要抄底成都。當時，我差不多
22
歲，也想要買房，但根本沒有抓住機會。
現在全國整個房地產都不太好，很多人
18-19
年購入的房子買在高位，首付都虧完了。在這樣一個下行市場的大環境下，人們對房產並沒有什麼信心。剛好我做的事在這個市場裏面有一個極大的反差和衝突，就引起了比較大的關注。
我現在還在全職上班，一開始做賬號都是發筆記。後來這個事還是被 我朋友 知道了，他也有點心動。我就幫他也挑了兩套房子，在華西武侯祠邊上。首付只需要花五六萬塊，月供 1400 多， 2000 左右的價格出租後每個月還能給他帶來 500 塊的收益。你想呀，有十套這樣的房子你就不用上班了， 5000 塊足夠你在成都過得很瀟灑了。
圓子在筆記中分享自己的買房心得，來自 圓子小紅書@小圓子
之前採訪我的兩個記者也是，採訪完給我發消息：
“
過年我們去成都，你幫我們也選兩套唄！
”
我覺得我選的老破小佔用的地段都是非常優質的。地就這麼多，而且成都的主城區有兩千多年的歷史底蘊，寬窄巷子、武侯祠、人民公園、天府廣場，這些東西是挪不走的，成都
GDP
主要來自服務業、旅遊這些第三產業，就還是會圍繞在這些歷史文化區域。未來城市更新時，這些地段也可能在城市更新時遇到拆遷的可能性。
所以我們相當於用了一個非常低的單價和投入，去買一個成都的未來。
買房還有一個非常重要的指標是人口淨流入。一旦人口流入，住房就是一種剛需。這個數據非常重要，全國能在過去達到十年人口都是淨流入的城市並不多，但過去十年間，成都有湧入了五百多萬的外來新增人口。
爲什麼很多人來到成都？因爲它真的不需要花費很多錢，對比北上廣深，成都是一個極有性價比的城市。買個比如老破小，花費幾十萬的老破小就可以落戶，享受新一線城市的教育、醫療。你在農村建個房子也得二三十萬吧。
成都的生活也出了名的
“
巴適
”
。餐飲、服務業都很卷，比如我們出去洗頭，成都洗頭會給你按摩、揉肩，弄上半小時，只需要二十幾塊，在外地是不可能的。再比如我們買了魚，可以說幫我把魚片一下，這在成都人眼裏是一個常識，但放在其他城市，可能會不一樣。
我這套投資邏輯其實非常適合新手，唯一的風險點就是租不出去。但我覺得如果成都一環內的 “ 老破小 ” 都租不出去的話，那整個成都的市場一定非常糟糕，那時，你所有其他的投資就更不用說了。
我真的要做一輩子家庭主婦嗎
我自己人生其實也比較簡單。大學時，我就做各種兼職，那時成都一個工資可能就一千一百多，我自己做兼職，一天一兩百，多的時候有三百，就是做剪綵禮儀那種。 畢業以後，差不多
2010
年就結婚了，之後當了七年的家庭主婦。
當時的情況是，一個月的婚假快結束的前幾天，我發現自己懷孕了。那會兒比較年輕，也在一種很幸福的狀態下，就選擇辭掉了工作，在家安心養胎。雖然我們家不是很富有，但基本沒有經濟焦慮，也比較滿足。
原本計劃孩子兩三歲上幼兒園之後，我就繼續工作。到時間了，我卻發現沒有人可以幫我帶孩子。不管是我父母、公婆還是老公，都有穩定且還不錯的收入，我好像就成爲了家庭的一個最不能產生價值的人。我當時就開始焦慮，我真的要做一輩子家庭主婦嗎？
我個人有一些工作能力，也有野心和上進心，我並沒有想過長期就在當家庭主婦。當我把孩子送去幼兒園時，我才發現原來要出來上班這件事有這麼困難。離開職場兩三年，一切都有從頭開始，我其實產生了非常大的焦慮感，與家裏人爆發了矛盾與爭吵。我有非常大的焦慮感，但最後還是妥協了，因爲家裏人說我當下創造的價值不如其他人高。當時很自卑。
圖源視覺中國
但這七年裏，我從第三年開始就沒有閒着了，開始捯飭一些副業，比如我當時做了美食博主，教別人做飯。不單是爲了賺錢，我也不希望自己未來走入職場的時候，什麼都不會，一點用都沒有。
我們家裏面有出過當地的數學高考狀元，我公公也是一個很會理財的人，是高中的數學老師，所以也有一些耳濡目染的理財土壤。我兒子十幾年來的壓歲錢大概十萬塊，被我公公運作到差不多三十萬。他就一直和我說要做穩健理財，股票風險很大。
我當時有一個發小炒期貨，最開始賺了很多，後面有一天突然問我借錢，哭着說媽媽得了絕症要送去醫院。我當時刷了信用卡套出來
20
萬給他。但這個人現在已經消失了，因爲期貨虧了，房子也賣了，車子也賣了，婚姻也破裂了，人不知道在哪，直接社會性死亡了。當然這個例子也比較極端。所以我一直的理念都是不虧就行。
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年，我進一家公司做後勤，那時候在招聘人的時候大專生就要了，後半年再發招聘的時候，我就發現很多留學生、碩士的文憑都會收到非常多，郵箱瞬間就滿了。你就會發現，這麼優秀的學歷，工作怎麼這麼不好找？我當時就會想，我的孩子未來會不會也遇到同樣的找工作難的這些問題。我兩個孩子，一個成績屬於中等偏上，一個就真的不太愛學習，我就希望從母親的角度能夠爲他們着想。
如果未來市場環境變得很糟糕，他們哪怕本科或研究生出來都不好找工作，需要在家待幾年，那這些房子也能給他們一個穩定收入，讓他們喝個稀飯，不至於餓着。這幾套房子，如果他們需要有些支配，可以隨時賣，賣了之後手上有錢去做自己想做的事。如果孩子以後各自有能力，這些房子的租金就變成我的養老金，也減少他們的壓力。
圓子分析買房的抗風險作用，來自 圓子小紅書@小圓子
所以我根本就沒想過這些房子短期要拿來做什麼收益，不是像他們說的那種
“
炒房客
”
，不是的，我真的是非常認真地在爲我的家庭做一個兜底的方案。
在和別人討論的時候，我常常意識到，人生其實分了好幾個階段，就像二三十歲的時候，你可能不斷地去成長自己的能力，獲取資源，然後三四十歲的時候，這些資源就可以變現，去賺錢，四五十歲就應該考慮怎麼用你的錢去生錢了，這是一個循序漸進的過程，不能太快了。
我在互聯網上分享是因爲我很喜歡結交朋友，他們的投資認知、社會經驗，多元化的思維，都很超前，我也在學習。
未來，不只是成都，整個中國房地產一定是結構性的差異化，就是有一些城市會持續漲，有一些城市，它就還是會跌，這跟它的人口結構是有很密切的關係的，不是說所有房子未來都會漲，它一定是有漲有跌，什麼房子會漲，什麼房子會跌，這就是需要我們去研究的。
我是希望我能夠成爲一個不斷成長的人，不斷去拓寬我的認知，更多維地思考這個世界。
（來源：騰訊新聞）
◦ 頭圖、封面圖來自圓子小紅書。
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